¿CAMBIAR LA HIPOTECA A TIPO FIJO? DEPENDE DE CADA CASO

Una de las primeras decisiones que se deben tomar al contratar una hipoteca es el tipo de interés, fijo o variable.

Atendiendo a los datos del INE en agosto de 2022, el 71.6 % de las hipotecas constituidas sobre viviendas fue a tipo fijo, frente a un 28.4% a tipo variable.

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Una de las primeras decisiones que se deben tomar al contratar una hipoteca es el tipo de interés, fijo o variable. Atendiendo a los datos del INE en agosto de 2022, el 71.6 % de las hipotecas constituidas sobre viviendas fue a tipo fijo, frente a un 28.4% a tipo variable. Estos datos confirman un cambio en la tendencia ya que, por el contexto macroeconómico que se vivía hace unos años, donde nos encontrábamos tipos cercanos a cero e incluso negativos. Esta circunstancia explica que en febrero de 2020 a que las hipotecas constituidas a tipo variable se situasen en un 61.3%.

Sin embargo, en la actualidad existe gran incertidumbre para aquellos con una hipoteca a tipo variable ante la creciente inflación y la subida de los tipos de interés generalizada como respuesta a la misma. Esta coyuntura hace, no solo que los que vayan a pedir una hipoteca ahora lo hagan a tipo fijo para asegurar que su cuota mensual no varía, sino que aquellos que ya contrataron a tipo variable estén planteándose un cambio.

La primera cuestión que debemos plantearnos antes de cambiar a tipo fijo es qué tipo variable tenemos en la actualidad, para compararlo con las ofertas de hipotecas a tipo fijo en cada momento. Con un Euribor 12 meses del 2,65% a fecha de octubre de 2.022, tendremos que sumar el diferencial que tengamos pactado con la entidad financiera para conocer con exactitud el tipo fijo hasta la próxima revisión. Si el tipo que se obtiene está alrededor del 3%, el cambio es muy cuestionable y requiere hacer números en detalle. Por tanto, el diferencial sobre Euribor es determinante para plantear el cambio en la misma proporción que las ofertas que haya en mercado de tipos fijos por debajo del 3% sin vinculación del cliente.

Una vez tomada la decisión de cambio, los dos caminos más comunes a través de los cuales uno puede modificar las condiciones de su hipoteca son la subrogación o la novación.

Subrogación, el cambio a otra entidad financiera

La subrogación consiste en cambiar el préstamo de entidad financiera. Esto es, te llevas tu hipoteca a otro banco y renegocias las condiciones. En la actualidad existen diversas aplicaciones que nos permiten visualizar las ofertas existentes con detalle de sus condiciones financieras y nos ayudan en la selección de la más adecuada a nuestros intereses. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que este proceso tiene unos costes asociados que se deben tener muy en cuenta.

Comisión de subrogación: se trata de la comisión por pasar tu hipoteca a una entidad. Esta está regulada por ley de forma que, si se realiza dentro de tres primeros años de hipoteca es de un 0.5%. s los cinco primeros años, esta desciende al 0.25%.
Comisión por riesgo de interés
Tasación
Gestoría

Novación, negociar con nuestro banco

La novación supone la modificación de cualquier clausula de la hipoteca mediante un acuerdo con la propia entidad. Esto es, la renegociación de las condiciones de la hipoteca con la misma entidad. Dentro de esta negociación se puede incluir prácticamente todo (desde índice de referencia, tipo fijo, vencimiento, carencias, periodos de revisión, etc.) y dependerá de cómo le tengan catalogado como cliente. Contar con la colaboración de un asesor de crédito independiente ayuda en la negociación. Los gastos asociados a este proceso son los siguientes:

Comisión bancaria por novación: se trata de una comisión prevista desde el primer momento de negociación de la hipoteca. Esta suele oscilar entre un 0 y un 1% del capital pendiente de pagar. No obstante, la ley prevé que si la novación de produce para hacer un cambio de tipo fijo a tipo variable tiene un límite del 0.15%. No así de variable a fijo, por lo que hay que tener este coste muy en cuenta.
Gastos de notaría: los gastos u honorarios que perciben los notarios en la realización de una novación suelen ser del 0.2% al 0.5% del capital pendiente.
Gastos derivados del registro de la propiedad
Gastos de gestoría, suelen oscilar entre los 100 y 150 euros.
Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados: el cambio de tipo de interés está exento de este impuesto. Solo se paga en caso de ampliación de capital.

Otra de las diferencias a tener en cuenta a la hora de elegir entre una y otra es que la novación permite añadir titulares en el préstamo y en la subrogación no cabe esta opción.

La tercera vía, cancelar el préstamo

Podría considerarse una tercera vía que consistiese en pedir una nueva hipoteca a tipo fijo para cancelar la hipoteca previa. No obstante, esta vía no está exenta de costes y habría que soportar de nuevo los gastos de tramitación y formalización de un préstamo además de los de cancelación del préstamo anterior.

Entonces, ¿cuál es la mejor opción?

Cabe destacar que, entre subrogación y novación, la primera tiene gastos mayores. Por ejemplo, la tasación siempre se paga en el caso de una subrogación, mientras que en la novación este coste solo se soporta cuando es estrictamente necesario. Además, la novación se encuentra exenta de IAJD en el caso del cambio de tipo de interés variable a fijo.

No obstante, no siempre la novación sale más barata. Si te decides por la novación debes tener en cuenta el capital pendiente ya que la comisión bancaria se aplica conforme a este importe y, si este fuese muy elevado, quizá te saldría más caro que una subrogación.

Aunque, efectivamente, una subrogación seria menos costosa que la cancelación de una hipoteca y formalización de otra nueva, si se elige esta opción hay que analizar muy bien si compensa el cambio de entidad por cambiar las condiciones del préstamo hipotecario.

Además, si bien es cierto que la novación es la mejor opción en cuanto a coste, no depende únicamente de ti. Esto es, el banco no está obligado a acceder a la novación ni a darte alternativas a la misma.

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