La concentración del ahorro en vivienda en España es un hecho entre personas jubiladas, hay una población de 8,9 millones mayores de 65 años de los que el 90% tienen vivienda en propiedad. Si unimos a este hecho que la pensión media es de 1.173,14€ mensuales y la esperanza de vida se ha incrementado, hasta los 87 años en mujeres y 81,8 años en hombres, las necesidades económicas del día a día pueden incrementarse significativamente a los pocos años de inicio de la jubilación.
El volumen del mercado es enorme, si hacemos una pequeña aproximación numérica, con un valor medio de la propiedad en manos de jubilados de 80mil €, el valor potencial del mercado de todas las propiedades es de 600mil € la mitad del PIB español en la actualidad.
Cuando tenemos la necesidad de ingresos económicos adicionales, no queda otra que tirar del ahorro, y en este sentido la vivienda en propiedad no deja de ser un patrimonio que hemos acumulado a lo largo de nuestra vida profesional, del que se puede obtener unos ingresos periódicos.
La primera cuestión que nos surge es, ¿tengo que vender mi vivienda para obtener unos ingresos periódicos? Y la respuesta es sí, pero con matices. Hay que vender la propiedad, pero se tiene que conservar el derecho a seguir vivienda en ella hasta el fallecimiento.
Las formulas jurídicas previstas son varias, pero siempre parten de este supuesto, se continúa viviendo en la vivienda habitual. La diferencia entre las distintas modalidades dependerá de si hipotecamos la casa mediante una hipoteca inversa, esta fórmula no deja de ser una venta temporal de la propiedad, o vendemos solo la nuda propiedad, pero conservamos el uso y disfrute de la vivienda. En ambos supuestos se recibe un capital que es un porcentaje del valor de tasación de la vivienda, pero que fijan libremente las empresas que intervienen en la operación.
Esta primera decisión, decidir hipotecar la vivienda o vender la nuda propiedad, condiciona como hemos señalado el capital que se recibirá por el propietario de la vivienda, y determina la compañía que interviene en la operación, entidad financiera en el primer caso (hipoteca inversa) y compañía de seguros (venta nuda propiedad) en el segundo.
Si el concepto por el que se dispone del capital en proporción al valor de la vivienda es relevante, no es menor el problema que se genera al ex propietario entregándole una cantidad de dinero que tiene que distribuir de forma periódica en el tiempo.
Las compañías que intervienen en la operación, suelen ofrecer como servicio financiero, entregar una cantidad mensual de forma temporal o vitalicia. Es decir, cogen el capital producto de la venta y nos lo administran en el tiempo.
Obvia decir, que cada cual puede administrar el capital recibido a su conveniencia, pero la cuenta de la vieja, consistente en dividir el capital obtenido de la vivienda entre la renta anual que nos fijamos, no es una buena alternativa financiera, ya que lo único que nos dice es cuánto tiempo la cobraremos. La posibilidad de contratar una renta vitalicia requiere la intervención de una compañía de seguros, y el importe de los ingresos mensuales vendrá determinado por la propia compañía en función del coste de la prima de seguros.
La elección entre las dos alternativas expuestas, tiene especial relevancia para los herederos del propietario de la vivienda. En el primer caso, los herederos pueden recuperar la propiedad abonando al banco las cantidades dispuestas por el prestatario de la hipoteca inversa, mientras que, en el segundo caso, los herederos pierden la propiedad, y solo podrían recuperar la propiedad, porque la venta de la nuda propiedad se hubiera realizado en condiciones por debajo de los estándares de mercado, es decir se hubiera vendido con descuentos de precio muy elevados.
Una vez más, la elección de cada formula, tiene relevancia jurídica para los herederos, en los casos más simples, en la renta temporal al fallecimiento del beneficiario los herederos acceden al capital no dispuesto, mientras que en la renta vitalicia es todo lo contrario, los herederos pierden las cantidades no dispuestas por fallecimiento del titular de la renta vitalicia antes del año previsto de acuerdo a cálculos actuariales elaborados por la compañía de seguros.
¿te indentificas con alguna de estas situaciones?
Te contestaremos lo antes posible.
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